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Risque Fort

Immobilier outre-mer

La spécificité de ce système ? Le bien peut être occupé par l’acheteur. Sa limite ? Il est réservé à l’outre-mer…

La loi Girardin régit l’investissement dans les départements et communautés d’outre-mer (Dom et Com). Applicable aux logements acquis neufs ou construits jusqu’au 31 décembre 2017, ainsi qu’à la réhabilitation de logements de plus de quarante ans, ce mécanisme permet d’obtenir une réduction d’impôt de 25 à 70 % du montant investi. Car il existe en réalité plusieurs systèmes. Leur point commun : le bien doit constituer la résidence principale de son occupant. Celui-ci peut être locataire, comme dans les régimes proposés en métropole, mais aussi propriétaire occupant !

Le capital est-il garanti ?

Non, le capital n’est pas garanti. Vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix. L’investissement dans les Dom-Com comporte un risque supplémentaire, car les marchés immobiliers locaux ne sont pas des plus sûrs. Et si vous êtes métropolitain, vous n’avez pas nécessairement la possibilité de vérifier in situ la qualité du bien acheté. Mieux vaut donc passer par un intermédiaire sérieux.

L’argent est-il disponible ?

Oui, mais c’est assez théorique. En contrepartie des avantages fiscaux, vous vous engagez à louer le logement pendant cinq ans au minimum. Si vous louez dans le secteur conventionné, c’est-à-dire avec des loyers plafonnés, l’engagement de location est prolongé d’un an. En cas d’occupation par le propriétaire, celle-ci doit durer au moins cinq ans. Revendre le bien avant, c’est rembourser les avantages fiscaux et payer des intérêts de retard au taux de 4,80 % par an.

Combien ça rapporte ?

Le rendement locatif peut atteindre 4,5 %. A condition de bien choisir son bien, car de nombreux opérateurs fixent le prix à un niveau trop élevé sur des sites déjà saturés…

Quelle est la règle fiscale ?

La réduction d’impôt, plafonnée, est calculée sur le prix d’achat du bien, lui-même plafonné à 2 194 euros hors taxes et hors frais par mètre carré en 2009. Si le logement est occupé par son propriétaire, la réduction est de 25 %, étalée sur dix ans, à raison d’un dixième par an. Elle passe à 40 % si le logement est loué dans le secteur libre. Et à 50 % si le loyer est conventionné dans la catégorie intermédiaire : le loyer et les ressources des locataires à la signature du bail sont plafonnés. Dans ces deux cas, elle est alors étalée sur cinq ans, à raison d’un cinquième chaque année. Ces taux sont majorés de 10 % si le logement est situé dans une zone urbaine sensible et de 4 % s’il bénéficie d’équipements utilisant une source d’énergie renouvelable.

Où acheter ?

Ces biens immobiliers sont proposés presque exclusivement par des promoteurs locaux qui commercialisent leurs lots directement en métropole ou par le biais de conseillers en gestion de patrimoine : Pha-Investissement, SAS Medicis, Ofim Immobilier, Erige ou Réunion Direct.